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温州都市报:鹿城安置性质商品房“购房房票”如何试行? 且看部门全方位解读

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发布时间:2018年01月12日 来源:温州都市报

  温州都市报1月12日讯  (记者 朱斌  刘彩玲)《鹿城区实施安置性质住宅商品房购买工作的试行意见》今起正式实施。有关鹿城安置性质商品房“购房房票”的这一新政自披露以来(详见温都上月15日A4版),就引起诸多征迁安置户的关注。昨天,温都记者邀请鹿城区城中村改造办公室有关人士对新政进行全方位解读。

  为何出台新政?

  意在推动产权调换期房安置房全额收购

  去年4月1日,鹿城区出台《关于对温州市鹿城区产权调换期房安置房实施收购的若干规定(试行)》,旨在鼓励被征迁对象进一步转变安置模式。

  从“大建大美”的角度看,产权调换期房安置房收购政策的出台,显然是希望整合城区规划区范围内土地资源,对优化城市规划,提升城市建设品质,具有一定的作用。

  鹿城区村改办有关人士透露,自去年4月1日实施产权调换期房安置房收购政策以来,大多数征迁对象都表示欢迎和支持。以划龙桥村为例,选择产权调换期房安置房收购的拆迁户达到七成以上。不过需要注意的是,有的安置对象选择的是部分期房安置房收购、部分保留在集中安置区块产权调换。因此,划龙桥村区块期房安置房收购的面积比例仅约30%。

  由于建设标准不高、物业管理水平较低、土地划拨性质等问题,建成后的安置房品质远低于商品房,市场售价远低于同地段销售的商品房。因此,地块拆征、就地安置的传统模式存在根本弊端,无论是对政府还是安置对象,可谓“两输”。换句话说,只有全额收购比例足够高,那么征迁地块的建设品质才更有保障。

  新政适用范围?

  这两类就地安置户才能申请购房房票

  在产权调换期房安置房收购政策中,还没认购定位安置房的拆迁户们可以申请将几年后才建好的安置房“卖”给政府变现,用现金去购买别处商品房。我们可以形象地称之为“现金房票”。那么针对“现金房票”的概念,新政创新型地提出了“购房房票”。

  我们注意到,新政仅适用于产权调换房屋位于改造范围内的征迁项目,也就是我们俗称的就地安置项目,如南汇街道横渎村。

  而在就地安置项目中,仅有两类人群适用:一是选择了期房安置房全额收购的房屋所有权人;二是2017年4月1日之后启动签约且原房屋(一般为非住宅用房)所有权人选择货币补偿的。

  所谓“购房房票”,简单地说,就是上述适用范围内的征迁户,预定购买未来在就地安置区块兴建的商品房的资格。

  购房房票申领有限制

  同项目同对象只能申领一份

  当然,申请购房房票也有一些规则。首先,就是同一改造征迁项目的同一购买对象只能申领一份购房房票。

  比如张三是某就地安置项目的征迁户,他在该项目内有三套房,签订了多份征迁协议,但是张三也只能申领一份购房房票。鹿城区村改办有关人士坦言,此举在确保满足征迁户个人住房需求的前提下,可以最大程度地避免征迁户手握过多安置性质商品房房源。

  又比如,某一套征迁房屋系李四、王五、赵六多人共同所有,那么他们也只能共同申领一份购房房票,今后所购得的安置性质商品房也系三人共同所有。

  现金房票和购房房票不能重复享受

  这一点容易理解,要么选择期房收购,拿现金去别处物色新房;要么申领购房房票,未来搬进就地安置区块的安置性质商品房。

  然而问题来了。张三在此前已经签订了期房收购协议,并享受了6个月的延期领款房票奖励,如今张三想要申领购房房票,该怎么办?

  假设,张三拿到的期房收购款总额为200万元,延期9个月的房票奖励为收购款的10%,即20万元。此时,张三申请将200万元全部转为购房房票的话,那么他必须先放弃相应的现金房票,即退还10%的房票奖励20万元。而这200万实际延期领款期间(假设已延期至第8个月未领款,扣除正常的领款期限3个月后,实际延期领款期间为5个月),可按年利率4.8%计付利息。

  同样道理,如果购买安置性质商品房之后,购房房票内预算购房款仍有剩余,剩余部分可以申请退还,并按年利率4.8%计付利息。

  购房房票的预算购房款最多买360平方米套内面积

  一般来说,安置性质商品房的标准套型以套内建筑面积60平方米、90平方米、120平方米、140平方米四个套型为主。那么,申领购房房票的安置对象应该往房票里预付多少金额呢?

  举一个例子:在申领购房房票时,李四会被告知一个由评估得来的相应区块内的商品房销售均价,假设为2万元/平方米。按照优惠政策,今后李四所购安置性质商品房可享受八五折,即只需1.7万元/平方米。

  假定收购款数额允许,李四预先设定选购一套内面积90平方米和一套内面积140平方米的商品房,加上众用分摊系数(假定为1.25),那么他的支付购房房票的金额至少为:1.7万元/平方米×(90+140)平方米×1.25=488.75万元。

  值得一提的是,购房房票内的金额,根据优惠均价折算而来的计划内可购面积,最多不能超过套内面积360平方米(按众用分摊系数1.25计,即为建筑面积450平方米)。计划内可购面积实际结算价格则根据结算优惠价计价,也就是结算销售价(“一房一价”)的八五折计价。对于计划外增购部分的面积,将按商品房的结算销售价计算,无法享受价格优惠。

  至于分套购房规则,要求计划内可购面积必须达到最小标准套型面积的2倍,分套后剩余最后一套面积不得小于最小标准套型面积。以上述的最小标准套型60平方米为例,王五的计划内可购面积为170平方米,他在计划外增购10平方米的基础上,可以购买两套90平方米的新房,但不得通过增购30平方米的手段,从而购买一套140平方米和一套60平方米新房。

  期房安置房收购面积比例过低

  或导致无法实施商品房建设

  赵六申领了购房房票,是不是就意味着他一定能搬入安置性质的商品房?其实不然。如果该征迁区块的期房安置房收购面积比例低于一定的标准,安置性质商品房建设计划就有可能“流产”。这一标准由属地实施单位拟定后报区政府确定,但不得低于50%。

  不过不用担心,就算真的无法实施商品房建设,赵六还是有多种选择:第一,他可以选择退还购房房票的金额;第二,他可以凭购房房票,以第二批购买对象的身份去其他区块购买安置性质商品房,也就是在该区块第一批购房结束后仍有剩余房源的前提下。

  当然,如果赵六在申领购房房票后反悔了,只要是在购房《销售合同》还未签订之前,他都可以申请退还购房房票的金额,还能按年利率4.8%拿到相应利息。

  “购房房票”新政有何优势?专家这样说

  温州恒达房地产开发有限公司相关负责说,“房票”政策的出台,将安置房建设引导至市场化运作,高品质的安置性质商品房增多,对城市形象的提升有一定的好处,而且运作效率也会更高,有利于改善政府的收支状况。另一方面,该政策能有节奏地释放拆迁户的购房需求,在一定程度上抑制楼市的波动。

  温州房地产政策研究中心副主任、温州职业技术学院建筑工程系主任薛朝晖认为,首先,对于暂时不需要购买商品房的安置对象而言,“房票”可以让他们享受最长达5年的按年利率4.8%计算的长期、稳定、安全的最高达24%的固定收益。其次,与就地实物安置相比,“房票”政策的选择范围更大,持有房票的购买对象不仅可以在原改造征迁项目区块选购商品房,还可以到其他区块选购商品房;再者,与现金货币安置后自行购买商品房相比,选择申请《购房房票》购房的购买对象,在商品房价格上可以享受下浮15%的优惠。

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